Estas son algunas de las preguntas y respuestas hipotéticas al tema de impuestos con relación a alquilar a otros su semana de tiempo compartido:
Q: El desarrollador que me vendió mi semana de tiempo compartido dijo que si la alquilo, no tengo que reportar el salario obtenido al preparar la declaración de impuestos. ¿Es correcto?
R: El agente de ventas sin dudas se estaba refiriendo a las reglas de impuesto sobre una “casa vacacional”, que le permite excluir el salario obtenido por el alquiler si alquila su propiedad por menos de 15 días en el año. En casi todas las situaciones, a usted se le requiere que reporte su salario en la declaración de impuestos. De todos modos, esa regla trataría a su tiempo compartido como una casa de vacaciones para ese año solo si sus amigos o parientes personalmente la usan por lo menos por 15 días durante el año. A parte de los días alquilados a otros.
Para poder tener la oportunidad de cumplir con las reglas, un individuo debe ser propietario de por lo menos un mínimo de tres semanas en un complejo, con por lo menos 15 días utilizados para propósitos personales.
Si usted no reúne los requisitos para ambas reglas de 15 días (y algunas otras reglas que pudieran no aplicar a los tiempos compartidos), el salario será sujeto a impuesto, tal como lo es cualquier otro salario que reciba.
Q: ¿Que deducciones son permitidas como resultado del salario obtenido por el alquiler?
R: Usted debe de incluir su salario por alquiler y las deducciones relacionadas en el Schedule E.
Las deducciones más frecuentes incluirían los costos anuales de mantenimiento, publicidad, comisión por alquiler, amortización, impuestos a la propiedad (si los paga por separado de los costos de mantenimiento) y gastos de intereses sobre el préstamo de su tiempo compartido.
Q: supongamos que mis gastos exceden el salario recibido por el alquiler. ¿se permiten las pérdidas por alquiler como deducciones en la declaración impuestos?
R: Desafortunadamente, hay una regla de impuestos que elimina cualquier oportunidad de reclamar una pérdida de impuestos por alquilar su semana. Una sección especial de las regulaciones de salarios sujetos a impuestos prohíbe tratar a su pérdida como “perdida por alquiler” si el periodo de alquiler para un inquilino en particular es de siete días o menos. Ya que usted alquilaría su semana por siete días o menos. Esto significa que su pérdida no es causada por el alquiler
Q: ¿Como calculo la amortización?
R: Si este es el primer año desde que compró su propiedad, tome el 3.485% de su costo (el monto que usted pago por su tiempo compartido) como gasto de amortización. Esto es basado en una tabla del IRS (Servicio Interno de Impuestos). Sin embargo, si usted previamente a utilizado su tiempo compartido para propósitos personales (incluyendo un intercambio o uso de amigos y familia), usted debe de basar la amortización en el valor actual – esto significa que debe de usar el valor de reventa. Otra vez, usted calculará la amortización a un 3.485% de ese monto. Asumiendo que el costo o el valor utilizado para la amortización sea de $5,000. La deducción del primer año, basado en la tabla del IRS (Servicio Interno de Impuestos) debe ser normalmente de 3.485% de ese monto, o $174,25.
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Q: No estoy segura/o que estoy de acuerdo que mi pérdida no es deducible? ¿Me puede decir donde puede encontrar mi consejero de impuestos esta regla?
R: Su consejero de impuestos puede revisar la sección 1.469-1T(e)(3)(ii)(A) de las regulaciones temporarias de impuestos sobre salario obtenido. Esta regulación también aparece en la cartilla del IRS de reglamentos #9505002, que da una indicación de la posición del IRS sobre este tema y cómo se relaciona a los tiempos compartidos, como se discute mas arriba.
Q: ¿Entonces qué significa esto para mí?
R: Las perdidas por actividades pasivas (donde usted no está activamente manejando este negocio diariamente) no son generalmente deducibles. Hay una excepción que permite deducciones por pérdidas causadas por alquileres en algunas circunstancias. Pero la regla citada en el próximo párrafo trata a su pérdida como algo no relacionado a una pérdida de alquiler. Por lo tanto, no es deducible. Muchos profesionales de impuestos saltan esta regla.
Q: Que sucede si soy propietario de múltiples semanas en un complejo?
R: Si usted es propietario, digamos, de cuatro semanas en un complejo en particular, el IRS probablemente considerará para propósitos de impuesto que usted es propietario en un complejo solamente. Si usted utiliza tres de esas cuatro semanas para propósitos personales en cierto año en particular y decide alquilar la cuarta semana, el salario por alquiler deberá ser tratado en la forma previamente discutida. Aunque usted alquile varias semanas, esas reglas serán aplicables. No obstante, si usted regularmente alquila múltiples semanas cada año y el promedio de estadía de sus inquilinos es más de siete días en un año, usted pudiera deducir sus pérdidas por ese año como perdidas en la actividad de alquiler.
P: ¿Que se requiere para poder declarar deducciones a raíz de perdidas por el alquiler de múltiples semanas?
Aparte de tener un promedio de estadía mas largo de siete días, todo lo siguiente debe de aplicar:
- Usted debe “participar activamente” en las operaciones de alquileres. Ejemplos de aceptables actividades incluyen: publicidad, aprobar quien será el inquilino, decidir cuanto alquiler cobrar y determinar la redacción del contrato de alquiler. Pero si, por ejemplo usted es propietario de semanas de Marriott y usted le pide a Marriott que alquile las semanas por usted, usted no podrá pasar esta prueba.
- Su salario bruto ajustado debe de ser menos de $100,000. De otra manera su deducción puede ser limitada.
- Usted no utilice la propiedad por mas de 14 días o 10% de los días de alquiler durante el año.
P: ¿Que hago si la agencia de alquiler me da una forma 1099 al final del año reportando el salario obtenido por el alquiler al IRS?
R: Si usted cree que el salario debe de ser reportado, muéstrelo en el schedule E y como parte reclame sus gastos legítimos. Si usted no muestra el salario en su reclamo, probablemente el IRS se comunicará con usted acerca de la diferencia entre la forma 1099 y su devolución de impuestos. Si usted cree que el salario no esta sujeto a impuestos, reporte el salario en la sección adjunta a su declaración. Usted reportará el “salario como salario por alquiler reportado en la forma 1099.” Después en la próxima línea usted puede ingresar el mismo monto como “salario no reportable porque el abonador de impuestos alquilo esta propiedad de vacación por menos de 15 días al año. “El neto entre las dos cifras será cero.
P: Suena como que será rara vez que una perdida por salario obtenido en un alquiler pudiera ser deducible.
R: Si, será rara vez.
P: ¿Donde puedo referenciar esta cifra en mi declaración de impuestos?
R: hay dos posibilidades. Mi favorita, asumiendo que usted no tiene ningún otro salario adicional, será poner cero en la línea que aparece como “Otro Salario” (línea 21 en la forma 1040 del 2005) con una nota indicando “Vea el adjunto Schedule. Otros sugieren omitir el Schedule y mostrar la misma información en la forma de salario por alquiler en el (Schedule E). No obstante, no creo que el Schedule E es el lugar apropiado para mostrar que usted esta tratando de indicar que no es salario sujeto a impuesto.
P: Yo sigo escuchando que si dono el uso de mi semana a una caridad, terminaré con mas efectivo en mi bolsillo que si la alquilo. ¿Es eso verdad?
R: No. Como lo discuto en un artículo relacionado a impuestos, donar el uso de la semana a caridad (versus donar su propiedad de tiempo compartido no lo califica para recibir una deducción de impuestos por caridad. Por lo tanto, usted tendrá mas efectivo en su bolsillo si alquila la semana por lo mas que pueda recibir por la misma.
Resumen
Este artículo no cubre todas las posibles circunstancias asociadas con el alquiler de tiempo compartido. Más allá, los resultados de impuestos sugeridos aquí podrán no ser aplicables a todas las circunstancias. Por lo tanto siempre consulte con su consejero de impuestos antes decidir como proseguir con cualquier cosa discutida en este artículo.
El salario recibido por el alquiler de un tiempo compartido está probablemente sujeto a impuestos la mayoría de las veces. El salario debe ser reportado en la sección schedule E y ser compensado por las deducciones permitidas. Las pérdidas durante su su tiempo compartido probablemente no serán permitidas como deducciones de impuestos.
