Guía de venta de la red de tiempos compartidos de Starwood.
- Como ponerle precio a su tiempo compartido
- Determinando que es lo que usted compró
- Restricciones de reventa que usted debe divulgar a su comprador
- Restricciones en el momento de vender
- Costos de cierre, comisiones, y cargos
- Tipos de asistencia profesional disponible
- Las consideraciones que usted debe de tomar cuando lo haga por usted mismo
Como Ponerle Precio a su Tiempo Compartido
Usted puede averiguar el valor de su tiempo compartido en varios sitios de la web, incluyendo Alltimeshares.com, que ofrece un mercado complejo de reventas en línea. El precio siempre dependerá del tamaño de la unidad, vista, ubicación, estación y uso (anual o bianual). Para los propietarios de Starwood, la distribución de puntos y complejo de origen son los factores más importantes. Tenga en cuenta, que revisar rápidamente los precios en Alltimeshare.com le dará una idea a que precios los otros propietarios están vendiendo sus tiempos compartidos – pero no necesariamente por cuanto lo han vendido.
Determinando qué es lo que Usted Compró
El primer paso de preparación para vender su tiempo compartido es tener toda la documentación en orden, saber toda la información básica acerca su tiempo compartido con Starwood.
Los documentos que debe tener incluyen: su escritura, el contrato de compra, la última cuenta de mantenimiento, el ultimo recibo de impuestos, o alguna otra tasación que esté pendiente.
Sepa como aparecen sus nombres en la escritura, el nombre de su resort, número de unidad y semana, estación de uso, semana fija o flotante, uso anual o cada otro año, el primer año que su tiempo compartido esta disponible para uso, y las StarOptions depositadas que usted puede transferir con la venta.
Usted también necesita tomar inventario de alguna reservación pendiente o compromisos que tenga, para poder comunicar efectivamente al potencial comprador qué será lo que esta disponible. Deberá saber la respuesta a la pregunta de qué hacer acerca del año calendario actual como también del año entrante:
- ¿Tiene usted alguna reservación disponible?
- ¿Usted a utilizado, alquilado, depositado/ intercambiado su semana?
- ¿Usted ha convertido su uso a StarOptions o puntos SPG?
Resumen del Programa – que está vendiendo:
Si usted está colocando su tiempo compartido con Starwood para la venta, usted está vendiendo un tiempo compartido que es:
- Los dueños de los seis mandatorios complejos tienen los beneficios StarOptions, que permiten el intercambio interno con todos los otros complejos de Starwood, y la transferencia de los beneficios de StarOptions durante la reventa.
- Una semana de uso respaldada por una escritura
- Un complejo de origen que tiene una ventana de reserva exclusiva.
Restricciones de Reventa que Usted Debe Divulgar a su Comprador
Starwood tiene dos clasificaciones de resorts – mandatorio y voluntario. Si usted está vendiendo un tiempo compartido a uno de los seis resortes mandatorios, el derecho de uso de los StarOptions se transferirá con la transferencia de la reventa, y el nuevo dueño puede hacer reservaciones directamente con SVN. Si usted está vendiendo un tiempo compartido a uno de los resortes voluntarios, aunque el nombre parezca indicar que hay una opción, su comprador no va a ser elegible para recibir los beneficios de StarOptions. Los propietarios de los complejos voluntarios que deseen intercambiar deberán utilizar Intervalo Internacional (Interval Internacional) para hacerlo.
Los seis resorts mandatorios son: Westin Kierland, Sheraton Vistana Villages (Bella, Key West solamente), Westin Ka’anapali Ocean Resort Villas, Westin Ka’anapali North, Harborside Atlantis, and Westin St. John (Virgin Grand Villas, antes conocido como Hillside).
Los vendedores de resortes mandatorios necesitarán saber: que las StarOptions banqueadas pueden transferir en el caso que exista un testamento o transferencia de título a un miembro de familia inmediato. Las StarOptions depositadas no transfieren cuando cuando la semana de propietarios se transfieren a otros individuos. Para información adicional, refiérase a la página de Starwood en el sitio de Vistana.
Restricciones en el momento de vender
Usted debe de estar al día en su cuenta y tasaciones antes de poner su tiempo compartido en el mercado. Si usted tiene un balance de préstamo, usted tendrá que cancelar el balance utilizando los fondos de la venta o de su propio bolsillo si el balance del préstamo excede el precio neto de la venta después de los gastos.
En una transacción típica, corredores le enviarán el contrato de ventas al desarrollador para que sea revisado. SVN tendrá 30 días para ejercitar el derecho de la primera compra o renunciar a él, permitiendo el proceso de reventa.
La mayoría de los constructores de complejos, incluyendo SVN, tienen el primer derecho de compra. El comprador necesita estar al tanto que SVN tiene esta opción. Los desarrolladores normalmente solo ejercitan esta opción cuando ellos determinan que el precio de reventa en el mercado abierto es un buen negocio y vale la pena al desarrollador comprar de nuevo al propietario el tiempo compartido. Comprar de nuevo inventario devaluado en el mercado de reventas también permite a los desarrolladores levantar el programa de ventas.
Costos de Cierre, Comisiones, y Cargos
Los costos incluidos en una transacción de bienes raíces para vender un tiempo compartido incluyen (pero no están limitados a): comisiones, costos de transferencia de complejos, costo de activación, costos de impedimento legal (Estoppel), costos de documentación, costos de transferencia de título, seguro de título (si es aplicable), aplican a la transacción de reventa de tiempos compartidos.
Costos de cierre típico para SVN promedian entre los $900-$1,200, con propiedades en Hawaii promediando entre $1,100 – $1,600. Estos costos son usualmente pagados por el comprador, siendo el vendedor responsable por las comisiones. Las comisiones varían, y son establecidas por adelantado entre el acuerdo por el corredor encargado de la venta y el vendedor. Hay excepciones en cualquier transacción de bienes raíces, ya que el proceso de las negociaciones permanece fluido, así que esta información es sólo para propósitos de guía.
Tipo de asistencia professional disponible
Si usted desea asistencia para vender, entonces debe de contratar a un corredor/ agente de bienes raíces que se especializa en tiempos compartidos. Un corredor con licencia conducirá una investigación de las ventas más recientes en los últimos seis meses para determinar por cuanto se han vendido los tiempos compartidos comparables al suyo, establecerá su publicación y la distribuirá en el MLS, se encargará del impedimento legal (Estoppel) con Starwood , y obtendrá el mejor servicio de cierres.
Las comisiones varían según el corredor, y este monto deberá ser negociado con usted una vez que decida el precio de publicación de su propiedad, y estará incluido en el contrato de publicación. Usted no tendrá, y no deberá, pagar a ningún corredor o agente un encargo por la venta o comisión hasta que el el/ella hayan vendido su tiempo compartido.
Más abajo incluimos algunas opciones para encontrar a un corredor que le maneje el proceso:
- com ofrece un programa de publicación de reventas y alquileres de tiempos compartidos a sus miembros con los siguientes costos.
- Publicación de Venta: $100 por 12 meses
- Publicación Premier de Venta: $200 por 12 meses
- Publicación de Alquiler: $50 por 12 meses
- Publicación con Ubicación Preferida (Featured Listing): $30 una sola vez por mes
- El LTRBA (Licensed Timeshare Resale Brokers Association) puede ayudarle también a encontrar corredores que le asistan con el proceso de la reventa.
- Starwood Vacation Network no tiene un programa de reventa, pero recomienda el uso de un agente/ corredor licenciado de reventas de tiempo compartido.
Consideraciones que debe tener en cuenta si lo hace usted mismo
Si lo hace usted mismo, como es en al caso de la venta de una casa, es más económico, pero más complicado. Usted puede fácilmente publicar su tiempo compartido por su cuenta, pero sepa que una vez que encuentre un comprador, es cuando comienza la diversión real.
Usted deberá preparar un contrato de ventas detallando los términos y condiciones que han sido acordadas entre el comprador y el vendedor, detallando quien es responsable por los costos de cierre, deberán encontrar una compañía de fideicomiso que se encargué del depósito y la transferencia de fondos, que se ocupe del proceso y papeleo del derecho de la primera compra, y someta un pedido de impedimento legal (Estoppel) a Starwood.
Si usted escoge hacerlo por usted mismo, Alltimeshares.com es un mercado de tiempos compartidos que ofrece un servicio complejo, usted puede publicar su reventa por $xxx por hasta 12 meses. Usted puede publicar sus puntos directamente en la página de Starwood Vacation Ownership (asegúrese de indicar cual es su complejo de origen), o agregue la venta directamente a su SVN home resort’s página (asegurándose de indicar los puntos otorgados, si es aplicable).
