El mercado de tiempos compartidos está constantemente cambiando. Para ayudar a aclarar los problemas del mercado de reventa, Alltimeshares,com más abajo le provee una lista guía para esclarecer el proceso del mercado de reventa e identificar algún problema u obstáculo que los propietarios deben de considerar cuando estén vendiendo sus tiempos compartidos con el club Vacacional De Marriott o sus Puntos de Destinación, incluyendo:
- Determinando que es lo que usted compró
- Determinando qué es lo que está vendiendo exactamente
- Como ponerle precio a su tiempo compartido
- Restricciones de reventa que usted debe divulgar a su comprador
- Restricciones en el momento de vender Costos de cierre, comisiones, y cargos
- Las Consideraciones que usted debe de tomar cuando lo haga por usted mismo
- Tipos de asistencia profesional disponible
Determinando que es lo que usted compró
El primer paso para prepararse a vender su tiempo compartido es obtener toda la documentación en orden, saber toda la información básica acerca de su propiedad de tiempo compartido con Marriott. Los documentos que debe buscar en sus records son:
- Escritura o Título
- La última factura de mantenimiento
- Contrato de compra
- Última factura de impuestos
- Otras valoraciones
Estos documentos le proveerán información importante tal como:
- Como aparece su nombre en la propiedad (esposo y esposa, o tal vez a nombre de su Fundación, Por ejemplo)
- El número de inventario de su complejo
- El nombre de su complejo, si es aplicable
- Su mes de concesión anual para los puntos y el número de puntos, si es parte del programa de destinación
- Saber si usted es dueño de una semana flotante dentro de una estación o una semana fija
- Si tiene usted derecho de uso anual o cada otro
- Los costos de mantenimiento actual
Usted también puede llamar al servicio para propietarios de Marriott por teléfono los representantes repasarán con usted todos los detalles y aspectos de su propiedad de Marriott, le explicarán exactamente cómo manejar su propiedad. Los números de teléfonos de Marriott pueden ser encontrados en su factura de mantenimiento y notificación de valoraciones.
Usted también puede acceder a su cuenta en línea a través my-vacationclub.com y encontrar información acerca de su propiedad ahí también.
Determinando que está vendiendo exactamente:
Es muy importante saber si hay alguna reservación pendiente u obligaciones que usted tenga, para poder comunicar efectivamente a los compradores potenciales acerca de que es lo que estará disponibles a ellos
Si usted está colocando su unidad de Marriot a la venta, usted está vendiendo un Tiempo compartido que puede ser una semana Legacy, o parte de un paquete de puntos. Es importante, comprender el sistema que usted está vendiendo.
Si usted necesita refrescarse la memoria, vea nuestro artículo resumen de Mariott – comprando Marriott.
Usted no puede vender su propiedad de vacación si usted no le puede decir al comprador potencial que va o no va a tener disponible para utilizar este año o la próxima vacación, así que estas respuestas son críticas y deben ser absolutamente correctas. No adivine o trate de recordar. Si no está totalmente seguro, contacte a servicio para propietarios en Marriott y un representante de reservaciones le asistirá. Otra vez, esté preparado para tomar notas acerca de su conversación.
Preguntas para responder acerca del año calendario actual y el año entrante:
- ¿Tiene reservaciones?
- ¿Ha utilizado su tiempo de vacación o puntos?
- ¿Eligió usted convertir su uso a puntos de destinación o Reward Points?
- ¿Si usted es un propietario del club de destinación, cuántos puntos tiene disponible para usar ahora?
- ¿Hay hecho usted depósitos (semanas o puntos) en Interval Internacional?
- ¿Alquiló usted el uso de su vacación del año actual o proximo?
Como Ponerle Precio a su Tiempo Compartido
Usted puede probar el valor de su tiempo compartido mirando en Alltimeshare.com y en otros mercados los precios de venta de las semanas similares a la suya en el mismo complejo. El precio siempre dependerá del tamaño de la unidad, Vista, localización, estación de uso (anual o cada otro año). Para los dueños de puntos destinación de Marriott vacation Club, la concesión de puntos es el factor más importante. Mantenga en mente, que una búsqueda rápida de precios en Alltimeshare.com le mostrara los precios que otros dueños han usado al publicar sus tiempos compartidos pero no necesariamente por cuantos se vendieron.
Restricciones de Reventa que Usted Debe Divulgar a su Comprador
Aquellos que compran semanas Legacy de Marriott en el mercado secundario heredan todos los derechos para usar sus tiempos compartidos, reservar por adelantado, e intercambiar a través de intervalo internacional – pero no se transforman en miembros del programa destinación: (aunque hayan seleccionado sus semanas en puntos), y no pueden convertir su tiempo compartido semi anual a puntos anuales de Marriott Rewards, que son utilizados para estadías por noche en hotel.
Marriott aumentó sus costos en julio, 2014 a $3,000 para propietarios que tengan 1500 puntos o menos, más otros $500 por cada 250 puntos adicionales. También ahí un cargo de $300 de costo de educación que serán eliminados si el nuevo propietario esta en el programa de Club Destination.
Si usted está vendiendo puntos, su comprador no podrá usar este producto hasta que l abone los costos a Marriott para suscribirse al programa de destinaciones. Esto no está necesariamente incluido en los costos de cierres, así que usted deberá estar totalmente seguro de que su comprador comprende estos requisitos
Restricciones en el momento de vender
Si usted está atrasado en los costos de mantenimientos, impuestos, y valoraciones, que le impedirán poder vender. Asegúrese de estar al día en todo antes de proseguir.
Marriot tiene la opción de la primera compra en la mayoría de las propuestas de venta, pero no en todas, de todos los complejos en la colección de tiempos compartidos del Club Marriott.
Esto significa que una vez que usted tenga un comprador listo para comprar su semana Legacy o Destinación y el comprador haya firmado el contrato, usted deberá enviar una copia del contrato a Marriott y preguntarle si ellos desean comprar por el mismo precio y términos (ejercicio del derecho de la primera compra), o no comprarlo (renunciar al derecho de la primera compra).
Si Marriott ejercita esta opción, entonces Marriott pasará a ser el comprador y seguirá adelante con la compra — el comprador no lo puede comprar. Si Marriott renuncia a esta opción entonces usted podrá concluir su venta con su comprador.
Marriott tiene un cierto número de días para responder a su pedido el número de días varía de acuerdo al complejo. Usted puede averiguar si su complejo tiene este requisito y el tiempo de respuesta enviando un correo electrónico a Marriott dirigido a la sección de modificaciones para los propietarios en vacationclub.com, o utilice un corredor quien se encargará de manejar esto para usted.
La decisión de Marriott de ejercitar el derecho la primera compra esta basada en muchos factores: el precio, complejo, demanda, coincidiendo con las necesidades de la empresa, y la protección de la marca son sólo algunas. La compañía también utiliza el derecho de interceptar las ventas bajas o a precios de oferta que de lo contrario bajarían la demanda de la venta al por menor y de las reventas.
Tenga en cuenta: que usted tendrá que tener un contrato firmado por el comprador para enviarle a Marriott y que ellos lo examinen, para hacer la determinación acerca del derecho de la primera compra. No funcionará si usted desea contactarlos y preguntar, “¿ustedes quieren comprar esto?”
Costos de Cierre, Comisiones, y Cargos
El costo de Marriott para la transferencia de la semana Legacy (basado en usa) es de $25, más el costo de procesamiento del derecho de la primera compra de $95. Los costos de transferencia de las propiedades de la semanas Marriott Legacy (fueras de U.S.A.) Varían y puede ser obtenidas enviando un pedido por correo electrónico a la sección de modificaciones para propietarios en el sitio vacationsclub.com.
Aunque esté usted vendiendo semanas Legacy o puntos de destinación, ambas son transacciones de bienes raíces, por lo tanto habrán costos de cierre incluidos. Los costos de cierre variarán según estado y precio de venta, también dependerán de los servicios de deposito y título, cobertura de título y obligaciones. Algunos de los costos incluidos en dichas transacciones son (pero no están limitados a ser ): comisiones, costo de transferencia costo de activación, costos de documentación e impedimento legal, costo de transferencia de título, seguro de título (si es aplicable), estampillas y costos de impuestos, etc. Note: no todos los costos enlistados aplican a todas las transacciones de reventa en tiempos compartidos.
Para puntos, usted también pagará el cargo de procesamiento por el ejercicio de la primera compra de $95. Aunque no necesariamente sean parte de los costos de cierre, costos importantes son cobrados al comprador antes de que puedan utilizar sus puntos destinación.
Consideraciones que Debe Tener en Cuenta si Desea Hacerlo por Usted Mismo
Si lo hace usted mismo, como es en al caso de la venta de una casa, es más económico, pero más complicado. Usted puede fácilmente publicar su tiempo compartido por su cuenta, pero sepa que una vez que encuentre un comprador, usted tendrá que hacer bastante trabajo.
Usted deberá preparar un contrato de ventas detallando los términos y condiciones que han sido acordadas entre el comprador y el vendedor, detallando quien es responsable por los costos de cierre, deberán encontrar una compañía de fideicomiso que se encargué del depósito y la transferencia de fondos, que se ocupe del proceso y papeleo del derecho de la primera compra, y someta un pedido de impedimento legal (Estoppel) a Marriott.
Si usted escoge hacerlo por usted mismo, Alltimeshares.com es un mercado de tiempos compartidos que ofrece una membresía por la cual usted puede publicar su reventa por $100 por hasta 12 meses o escoger el plan Premier que le dará mas publicidad por $200 por 12 meses. Usted puede publicar sus puntos directamente en la página de Marriott Vacation Club Destination Points o agregue la venta directamente en su Marriott Resort Page.
Tipos de Asistencia Profesional Disponible
Si usted no lo desea hacer solo, entonces debe de contratar a un corredor/ agente de bienes raíces que se especializa en tiempos compartidos y propiedades vacacionales. Este tipo de corredor licenciado y especializado investigará precios de ventas comparables, el numero de publicaciones idénticas en el mercado y sus precios , y cuanto los compradores han estado ofreciendo por propiedades idénticas y otros factores del mercado interesantes que le puedan dar valiosa información acerca de como es el mercado de reventa para su propiedad de tiempo compartido. Trabajará con usted para la publicar e incluir su propiedad en el Sistema de servicio de MLS y otros mercados profesionales que le darán una buena oportunidad para vender.
Las comisiones varían según el corredor, y este monto deberá ser negociado con usted una vez que decida el precio de publicación de su propiedad, y estará incluido en el contrato de publicación. Asegúrese de no pagar a ningún corredor o agente un encargo por la venta o comisión hasta que el el/ella hayan vendido su tiempo compartido.
Más abajo incluimos algunas opciones para encontrar a un corredor que le maneje el proceso:
- com ofrece un programa de publicación de reventas y alquileres de tiempos compartidos a sus miembros con los siguientes costos.
- Publicación de Venta: $100 por 12 meses
- Publicación Premier de Venta: $200 por 12 meses
- Publicación de Alquiler: $50 por 12 meses
- Publicación con Ubicación Preferida (Featured Listing): $30 una sola vez por mes
- El LTRBA (Licensed Timeshare Resale Brokers Association) puede ayudarle también a encontrar corredores que le asistan con el proceso de la reventa.
- Marriott tiene un programa de reventa y actualmente están tomando nombres para la lista de espera en algunas propiedades. Usted puede contactar a Marriott para ver si su semana Legacy califica para la lista de espera. Si desea tomar este camino, 40% de los procedimientos de la venta finales irán a Marriott para cubrir la comisión más otros costos de cierre.
