Para ayudar a aclarar los problemas del mercado de reventa, Alltimeshares.com más abajo le provee una lista guía para esclarecer el proceso del mercado de reventa e identificar algún problema u obstáculo que los propietarios deben de considerar cuando estén vendiendo sus tiempos compartidos con Hyatt Residence Club Timeshare, incluyendo:
- Como ponerle precio a su tiempo compartido
- Determinando que es lo que usted compro
- Restricciones en el momento de vender
- Restricciones de reventa que usted debe divulgar a su comprador
- Las consideraciones que usted debe de tomar cuando lo haga por usted mismo
- Costos de cierre, comisiones, y cargos
- Tipos de asistencia profesional disponible
Como Ponerle Precio a su Tiempo Compartido
Usted puede averiguar el valor de su tiempo compartido en varios sitios de la web, incluyendo Alltimeshares.com, que ofrece un mercado complejo de reventas en línea. El precio siempre dependerá del tamaño de la unidad, vista, ubicación, estación y uso (anual o bianual). Para los propietarios de Hyatt, el complejo con escritura y semana/ estación, conjuntamente con los puntos y valores son los factores más importantes.
Determinando que es lo que usted compró
El primer paso para prepararse para vender su tiempo compartido es obtener toda la documentación en orden, saber toda la información básica acerca de su propiedad de tiempo compartido con Hyatt. Obtener su factura de venta, garantía escrita, y una copia de su evaluación reciente. Estos documentos deberán proveerle virtualmente toda la información que necesita, tal como: cuál es su propiedad (complejo de origen, concesión de puntos anuales), comodidades en el complejo, costo de mantenimiento, e impuestos.
Una vez que obtenga sus documentos, usted tendrá confirmación de su complejo de origen, número de puntos anuales, balance de puntos, etc.
Resumen del Programa – Que Está Vendiendo:
Si usted está colocando su unidad con Hyatt Residence Club para la venta, usted está vendiendo un tiempo compartido que es una semana fija y con escritura, con la opción de convertir los puntos anuales para intercambio interno con Hyatt. Un puñado de complejos de Hyatt tienen escrituras con fecha de vencimiento (ground lease). Los complejos con fecha de vencimiento son los siguientes:
- Windward Pointe (Diciembre 31, 2100)
- High Sierra Lodge (Diciembre31, 2075)
- Hacienda Del Mar (Diciembre 31, 2070)
- Highlands Inn (Diciembre 31, 2079)
Como vendedor, usted necesita comprender el sistema que está vendiendo, para poder explicárselo al comprador, si le pregunta. Si usted necesita refrescar la mente acerca del programa, vea nuestro artículo comprando Hyatt Residence Club. Usted no puede vender su tiempo compartido si no puede decirle al comprador potencial que le será o no será disponible a el/ella, por eso asegúrese de tener respuestas sólidas a cada una de estas preguntas. Usted puede llamar a Hyatt para confirmar.
Usted también necesitará determinar cuáles son las reservaciones pendientes que usted tiene que afectarán cuales serán las semanas disponibles a su comprador. Algunas de las preguntas que usted se puede hacer acerca del año actual y el año entrante son:
- ¿Ha utilizado su tiempo de vacaciones?
- ¿Tiene usted alguna reservación existente?
- ¿Ha convertido su semana a puntos?
- ¿Usted a alquilado su uso para ambos años?
- ¿Ha depositado su semana con una compañía intercambio?
Restricciones al Momento de Vender
Hyatt tiene el derecho de la primera compra (“Right of First Refusal”) en todas sus propiedades. Esto significa, que una vez que el contrato a sido ejecutado por un comprador y un vendedor, tiene que ser enviado a Hyatt para su decisión de renunciar o ejercitar el derecho de la compra y transformarse en el comprador. Hyatt toma hasta 30 días para hacer esta decisión desde el momento que el agente de Hyatt comienza a trabajar en el pedido.
Si todos los costos han sido pagados, y usted está al día con el complejo, usted puede publicar su tiempo compartido para la venta.
Reservaciones Pendientes – ¿Que Sucede Cuando Usted Vende?
Si su comprador, desea retener el uso de un año en específico, usted necesitará depositar sus puntos con intervalo internacional y después hacer una reservación con intervalo internacional antes de que ocurra la transferencia. Si los puntos están en el sistema de Hyatt en el momento de la venta, se transferirán automáticamente al comprador.
Cualquier instrucción específica acerca de las reservaciones debe de estar en la declaración jurada de reventa para Hyatt.
Si ya se ha hecho una reservación de Hyatt “Club”, la reservación transferirá al comprador pero el vendedor puede llamar a Hyatt y pagar el costo para poner la reservación a su nombre por ese año. Asegúrese que su comprador comprenda cual será el primer año de uso.
Restricciones de Reventa que Usted Debe Divulgar a su Comprador
Cuando alguien le compra su tiempo compartido con Hyatt en el mercado de reventa, ellos pueden usar su semana al igual que usted, con una excepción: no se les permite cambiar su semana a puntos en el programa Gold Passport para estadías de hotel, cenas, y otros servicios. Asegúrese que su comprador entienda que este programa no le será disponible.
Costos de Cierre, Comisiones, y Otros Cargos
Los costos de cierre en las propiedades de Hyatt son similares a las transacciones de bienes raíces estándar. Los costos de cierre incluyen costo de transferencia de Hyatt – actualmente $500. Una transacción típica tendrá costos de cierre por lo general entre $500 – $1000.
Costo de cierre variarán de estado a estado y precio, de acuerdo a la cobertura que se provea. Los costos incluidos en una transacción de bienes raíces para vender un tiempo compartido incluyen (pero no están limitados a): comisiones, costos de transferencia de complejos, costo de activación, costos de impedimento legal (Estoppel), costos de documentación, costos de transferencia de título, seguro de título (si es aplicable), aplican a la transacción de reventa de tiempos compartidos.
Tipo de Asistencia Professional Disponible
Si usted no lo desea hacer solo, entonces debe de contratar a un corredor/ agente de bienes raíces que se especializa en tiempos compartidos. Un corredor con licencia conducirá una investigación de las ventas más recientes en los últimos seis meses para determinar por cuanto se han vendido los tiempos compartidos comparables al suyo, establecerá su publicación y la distribuirá en el MLS, se encargará del impedimento legal (Estoppel) con Hyatt , y obtendrá el mejor servicio de cierres.
Las comisiones varían según el corredor, y este monto deberá ser negociado con usted por adelantado. Típicamente, las comisiones mínimas son entre $1000 a $1500. Mantenga en mente que esto no incluye otros costos de cierre descritos más abajo.
- com ofrece un programa de publicación de reventas y alquileres de tiempos compartidos a sus miembros con los siguientes costos.
- Publicación de Venta: $100 por 12 meses
- Publicación Premier de Venta: $200 por 12 meses
- Publicación de Alquiler: $50 por 12 meses
- Publicación con Ubicación Preferida (Featured Listing): $30 una sola vez por mes
- ElLTRBA (Licensed Timeshare Resale Brokers Association) puede ayudarle también a encontrar corredores que le asistan con el proceso de la reventa.
- Starwood Vacation Network no tiene un programa de reventa, pero recomienda el uso de un agente/ corredor licenciado de reventas de tiempo compartido.
- Hyatt no tiene su propio programa de reventas.
