Para ayudar a aclarar los problemas del mercado de reventa, Alltimeshare,com más abajo le provee una lista guía para esclarecer el proceso del mercado de reventa e identificar algún problema u obstáculo que los propietarios deben de considerar cuando estén vendiendo sus tiempos compartidos con HGVC, ya que
en el mercado actual de tiempos compartidos, los desarrolladores están agregando siempre programas nuevos, beneficios, e incentivos para los nuevos compradores estos cambios pueden ser confusos para los propietarios existentes, particularmente aquellos que están considerando vender en el mercado secundario.
- Como ponerle precio a su tiempo compartido
- Restricciones en el momento de vender
- Determinando que es lo que usted compró
- Restricciones de reventa que usted debe divulgar a su comprador
- Las Consideraciones que usted debe de tomar cuando lo haga por usted mismo
- Costos de cierre, comisiones, y cargos
- Tipos de asistencia profesional disponible
Como Ponerle Precio a su Tiempo Compartido
Usted puede averiguar el valor de su tiempo compartido en varios sitios de la web, incluyendo Alltimeshares.com, que ofrece un mercado complejo de reventas en línea. El precio siempre dependerá del tamaño de la unidad, vista, ubicación, estación y uso (anual o bianual). Para los propietarios de HGVC, la distribución de puntos y complejo de origen son los factores más importantes. Tenga en cuenta, que revisar rápidamente los precios en Alltimeshare.com le dará una idea acerca de los precios que otros propietarios están publicando para la venta de sus tiempos compartidos – pero no necesariamente por cuanto lo han vendido. La herramienta de Alltimeshare.com muestra cuál es el valor de mi tiempo compartido indicará precios de publicaciones de cada complejo publicado a través del tiempo, como también precios actuales de ventas, que están disponibles, el valor de esta herramienta es aproximadamente 50% del costo de membresía.
Restricciones al momento de vender
Si todos los costos han sido pagados, y usted está en buenos términos, usted puede publicar su tiempo compartido para la venta.
Hilton retiene el derecho de la primera compra (FROR) en cada venta propuesta. En práctica, esto significa que Hilton retiene el derecho de interceptar cualquier transacción – empujando de lado al comprador –y comprar la propiedad de nuevo al propietario. Las compañías solo ejercitan el derecho de la primera compra cuando determinan que el precio en el mercado abierto de reventas es un buen negocio (significa que esta suficientemente bajo) para decidir si se lo compra al propietario original. Al ellos comprar de nuevo eso devalúa los tiempos compartidos en el mercado de reventa también permite a las compañías levantar el programa de ventas.
En una transacción típica, los corredores enviarán un contrato de ventas a Hilton para ser revisado. Hilton entonces tendrá 30 días para ejercitar el derecho de la primera compra o renunciar a el, permitiendo que la reventa continúe. Toma entre 4-6 semanas para que el cierre y la transferencia sean finalizadas.
Determinando que es lo que usted compro
El primer paso para prepararse para vender su tiempo compartido es obtener toda la documentación en orden, saber toda la información básica acerca de su propiedad de tiempo compartido con HGVC. Obtener su factura de venta, garantía escrita, y una copia de su evaluación reciente. Estos documentos deberán proveerle virtualmente toda la información que necesita, tal como: cuál es su propiedad (complejo de origen, puntos anuales, uso y restricciones), comodidades en el complejo, costo de mantenimiento, e impuestos.
Una vez que obtenga sus documentos, usted tendrá confirmación de su complejo de origen, número de puntos anuales, balance de puntos, etc.
Resumen del Programa – que está vendiendo:
Si usted está colocando su tiempo compartido con Hilton para la venta, usted está vendiendo un tiempo compartido que es:
- Una semana de uso respaldada por una escritura
- Un complejo de origen que tiene una ventana de reserva exclusiva (típicamente 9-12 meses). Otros complejos HGVC habilitan la reservación para los propietarios 9 meses por avanzado.
- Un programa que le permite banquear o pedir prestado puntos
- Opciones de intercambio internas y externas (dentro de HGVC y RCI)
- Un programa que le permite convertir a Hilton Honors Points
- Un programa que le permite tener acceso a tarifas de estación abierta en los complejos de HGVC con una ventana de disponibilidad de reservación de 30 días.
Restricciones de reventa para divulgar a su comprador
Dentro de todo, Hilton es bastante generoso con los compradores en el mercado de reventas. Todos los puntos de propietario y privilegios son transferibles al nuevo propietario, con la excepción de dos:
- Los puntos comprados fuera de un corredor autorizado de HGVC no son elegibles para subir de categoría a otro inventario de HGVC en el futuro.
- Los puntos comprados en la reventa no califican para la inclusión en el programa “Elite de Hilton”. Esto significa lo siguiente: si usted es ya un propietario de Hilton, que tiene 7,000 puntos (o sea una semana standard de puntos de HGVC), y después compra unos 7,000 puntos más en el mercado de reventa , usted no podrá agregar estos puntos nuevos a su programa original para calificar para un nivel más alto de membresía de Hilton. En otras palabras, usted podrá utilizar los nuevos puntos que compro para reservaciones como cualquier propietario, pero eso no lo va elevar el nivel a 14,000 puntos que le permita participar en los programas “Elite de Hilton”
Cuáles Son Las Consideraciones Que Debe Tomar Si Lo Hace Usted Mismo
Si lo hace usted mismo, como es en al caso de la venta de una casa, es más económico, pero más complicado. Usted puede fácilmente publicar su tiempo compartido por su cuenta, pero sepa que una vez que encuentre un comprador, es cuando comienza la diversión real.
Usted deberá preparar un contrato de ventas detallando los términos y condiciones que han sido acordadas entre el comprador y el vendedor, detallando quien es responsable por los costos de cierre, deberán encontrar una compañía de fideicomiso que se encargué del depósito y la transferencia de fondos, que se ocupe del proceso y papeleo del derecho de la primera compra, y someta un pedido de impedimento legal (Estoppel) a Hilton.
No se olvide del proceso mandatorio de impedimento legal . Si usted salta este paso, Hilton puede evitar la transferencia final de la propiedad, incluso hasta después que usted piense que la venta está completa. El dicho impedimento legal (Estoppel) le da al comprador seguridad de que el vendedor tiene derecho de vender sus puntos y de que son propietarios legítimos de HGVC que están al día. Esto es usualmente grabado en la escritura.
Si usted escoge hacerlo por usted mismo, Alltimeshares.com es un mercado de tiempos compartidos que ofrece un servicio complejo, usted puede publicar su reventa con nosotros comprando la membresía de $100 por hasta 12 meses o escoger el servicio Premier que le da mas publicidad a un costo de $200 por 12 meses. Usted puede publicar sus puntos directamente en la página de HGVC Points (asegúrese de indicar cual es su complejo de origen), o agregue la venta directamente a su página de complejo de origen de HGVC (asegurándose de indicar los puntos otorgados, si es aplicable).
Costos de Cierre, Comisiones, y Cargos
Los costos incluidos en una transacción de de bienes raíces para vender un tiempo compartido incluyen (pero no están limitados a): comisiones, costos de transferencia de complejos, costo de activación, costos de impedimento legal (Estoppel), costos de documentación, costos de transferencia de título, seguro de título (si es aplicable), estampillas y costo de impuesto, etc. Haga nota: no todos los costos mencionados aplican a la transacción de reventa de tiempos compartidos.
Los costos de cierre para las propiedades de Hilton son similares a las transacciones estándar de bienes raíces. Los costos de cierre incluyen costos de transferencias de Hilton, costo de activación del club de Hilton, cargos de impedimento legal . Una transacción típica tendrá costos de cierre en el promedio de $1,100-$1,300, que incluyen un costo de transferencia de $399 y un costo de activación de club de $250. Los costos estándar de cierre promedian entre $350 y $500. Los costos de cierre de las propiedades en Hawai puede llegar a los $800. Todos los costos de cierre son normalmente pagados por el comprador (pero eso depende de los términos negociados).
Tipos de Asistencia Profesional Disponible
Si usted no lo desea hacer solo, entonces debe de contratar a un corredor/agente de bienes raíces que se especializa en tiempos compartidos. Un corredor con licencia conducirá una investigación de las ventas más recientes en los últimos seis meses para determinar por cuanto se han vendido los tiempos compartidos comparables al suyo, establecerá su publicación y la distribuirá en el MLS, se encargará del impedimento legal (Estoppel) con HGVC , y obtendrá el mejor servicio de cierres.
Las comisiones varían según el corredor, y este monto deberá ser negociado con usted una vez que decida el precio de publicación de su propiedad, y estará incluido en el contrato de publicación. Típicamente, las comisión mínima es de $1,000 a $1,500. Tenga en mente que esto no incluye los otros costos de cierre descriptos arriba.
Más abajo incluimos algunas opciones para encontrar a un corredor que le maneje el proceso:
- Alltimeshares.com ofrece un programa de publicación de reventas y alquileres de tiempos compartidos a sus miembros con los siguientes costos.
- Publicación de Venta: $100 por 12 meses
- Publicación Premier de Venta: $200 por 12 meses
- Publicación de Alquiler: $50 por 12 meses
- Publicación con Ubicación Preferida (Featured Listing): $30 una sola vez por mes
- El LTRBA (Licensed Timeshare Resale Brokers Association) puede ayudarle también a encontrar corredores que le asistan con el proceso de la reventa.
- Hilton tiene su propio programa de reventa, cuando la propiedad se vende, HGVC retiene un 25% que comisión.
Para un resumen completo del programa de HGVC, vea nuestro artículo de cómo comprar en Hilton Grand Vacations Club
Virtualmente todas las membresías con HGVC son con escrituras, y envuelven una asignación de puntos anuales en un complejo de origen específico. Usted necesita determinar cuantos puntos banqueados, si hay alguno, están asociados con su cuenta, y si usted está al día con las facturas de mantenimiento, impuestos, y valoraciones.
